Vanmorgen, woensdag 20 maart, weer op bezoek geweest op het Stadskantoor om te praten over de waardebepaling van ons appartement.
Het vorige gesprek met de taxateur liep niet zoals zou moeten.
Hoewel het een prettig verlopen gesprek was, hebben we elkaar niet gevonden.
Dat heeft vooral maken met het feit dat er weinig woningen zijn verkocht en er dus veel ruimte is voor interpretatie van de beschikbare gegevens.
Ik heb een paar punten aan de orde gesteld.
➡ In de eerste plaats de trend.
Ik kan de trend niet rijmen met de concrete waardevermeerdering met 12.000 euro. De NVM bericht dat in de regio Zwolle de waarde van appartementen in 2011 verminderd is met 11.6 %. Dat past niet op elkaar. De reactie van de gemeente is dan tweeledig. In de eerste plaats suggereren ze dat de waarde per 1-1-2011 te laag is geweest. Bovendien handelt de gemeente niet op basis van trends. Dat vind ik merkwaardig omdat een in de loop van 2012 getaxeerde referentiewoning met een paar duizend euro is opgewaardeerd, omdat het een dalende markt is en het gaat om de waarde per 1-1-2012. Ik ervaar dat als tegenstrijdig.
➡ De kwaliteit van de referentie.
Nu er (eigenlijk) te weinig woningen worden verkocht, krijgen de enkele referentiewoningen die overblijven te veel gewicht. Hoe vaak wordt de transactieprijs niet bepaald door factoren, die weinig te maken hebben met de economische of handelswaarde? Bij voldoende referentiewoningen middelt dat wel uit. Maar in de huidige situatie niet.
Daar komt nog bij, dat niet alle gehanteerde referentiewoningen in het taxatierapport komen. Dat maakt controle en de afweging wel of geen bezwaar maken erg lastig.
Ik trek een paar conclusies.
1. Door te weinig referentiewoningen wordt de waardebepaling minder geobjectiveerd vastgesteld. Dat maakt bezwaar maken erg lastig. Het ene “gevoel” staat tegenover het andere “gevoel”. Wat doet een rechter dan.
2. De gemeente gaat verschillend om met trends. En doet dat in haar voordeel.
3. Toevallige omstandigheden krijgen een te grote invloed op de waardebepaling.
Ik bepleit een ander, minder arbeidsintensief systeem: bepaal één keer de waarde van een woning grondig. Stel die waarde vast en hoor de eigenaar daarover. Die waarde wordt onderworpen aan de trend, die bepaald wordt door de transacties. Doe dat per regio.
Mogelijkerwijs levert dat minder op, maar je bespaart nogal wat aan formatie.
IJk de basiswaarde om de zoveel jaar, zeg zeven jaar.
Ik heb weinig behoefte aan het trekken aan een dood paard. Ik ga geen bezwaar maken. Dat is op voorhand een verloren strijd.