Tagarchief: WOZ

WOZ perikelen

Vanmorgen, woensdag 20 maart, weer op bezoek geweest op het Stadskantoor om te praten over de waardebepaling van ons appartement.
Het vorige gesprek met de taxateur liep niet zoals zou moeten.
Hoewel het een prettig verlopen gesprek was, hebben we elkaar niet gevonden.
Dat heeft vooral maken met het feit dat er weinig woningen zijn verkocht en er dus veel ruimte is voor interpretatie van de beschikbare gegevens.
Ik heb een paar punten aan de orde gesteld.

➡ In de eerste plaats de trend.
Ik kan de trend niet rijmen met de concrete waardevermeerdering met 12.000 euro. De NVM bericht dat in de regio Zwolle de waarde van appartementen in 2011 verminderd is met 11.6 %. Dat past niet op elkaar. De reactie van de gemeente is dan tweeledig. In de eerste plaats suggereren ze dat de waarde per 1-1-2011 te laag is geweest. Bovendien handelt de gemeente niet op basis van trends. Dat vind ik merkwaardig omdat een in de loop van 2012 getaxeerde referentiewoning met een paar duizend euro is opgewaardeerd, omdat het een dalende markt is en het gaat om de waarde per 1-1-2012. Ik ervaar dat als tegenstrijdig.

➡ De kwaliteit van de referentie.
Nu er (eigenlijk) te weinig woningen worden verkocht, krijgen de enkele referentiewoningen die overblijven te veel gewicht. Hoe vaak wordt de transactieprijs niet bepaald door factoren, die weinig te maken hebben met de economische of handelswaarde? Bij voldoende referentiewoningen middelt dat wel uit. Maar in de huidige situatie niet.
Daar komt nog bij, dat niet alle gehanteerde referentiewoningen in het taxatierapport komen. Dat maakt controle en de afweging wel of geen bezwaar maken erg lastig.

Ik trek een paar conclusies.
1. Door te weinig referentiewoningen wordt de waardebepaling minder geobjectiveerd vastgesteld. Dat maakt bezwaar maken erg lastig. Het ene “gevoel” staat tegenover het andere “gevoel”. Wat doet een rechter dan.
2. De gemeente gaat verschillend om met trends. En doet dat in haar voordeel.
3. Toevallige omstandigheden krijgen een te grote invloed op de waardebepaling.

Ik bepleit een ander, minder arbeidsintensief systeem: bepaal één keer de waarde van een woning grondig. Stel die waarde vast en hoor de eigenaar daarover. Die waarde wordt onderworpen aan de trend, die bepaald wordt door de transacties. Doe dat per regio.
Mogelijkerwijs levert dat minder op, maar je bespaart nogal wat aan formatie.
IJk de basiswaarde om de zoveel jaar, zeg zeven jaar.

Ik heb weinig behoefte aan het trekken aan een dood paard. Ik ga geen bezwaar maken. Dat is op voorhand een verloren strijd.

Advertenties

4 reacties

Opgeslagen onder algemeen, Zwolse politiek

WOZ waarden, een ervaring rijker en een illusie armer

Ik heb al eerder gemeld dat ik ontevreden ben over de waardebepaling van ons appartement. Ik heb pro-forma bezwaar gemaakt en ben vanmorgen op gesprek geweest bij de taxateur. Althans, ik dacht dat het een gesprek zou worden.

Maar eerst nog even de aanleiding.
Vorig jaar werden we nogal hoger aangeslagen dan het jaar daarvoor. Voor het belastingjaar 2011 was de waarde 236.000 euro. Het jaar daarop werd ons bericht dat de waarde voor het belastingjaar 2012 was berekend op 252.000 euro. We hebben in een gesprek duidelijk gemaakt dat de referentiewoningen niet de juiste waren en dat heeft geleid tot een nieuwe waarde: 239.000 euro.
De waarde voor het belastingjaar 2013 komt nu op 251.000 euro, zo werd ons bericht.
Wat in mijn ogen nogal curieus is, is dat 2 van de drie referentiewoningen dezelfde waren als vorig jaar.
Dat lijkt mij op zijn minst discutabel omdat vorig jaar ons bezwaar is gehonoreerd.

Vanmorgen dus op gesprek geweest. Dat wil zeggen, ik was voor een gesprek uitgenodigd.
Maar het was geen gesprek. Het was een monoloog, die begon met hoe de waardebepaling in zijn werk gaat, dat het tegenwoordig elk jaar gebeurt en hoe het werkt met referentiewoningen. Dat weet ik allemaal wel, ik wil graag praten over de getallen en hoe het zich verhoudt met de waarde van vorig jaar. En vooral, wat de betekenis is van het honoreren van ons bezwaar toen, voor de bepaling nu en het gebruik van twee dezelfde referentiewoningen.
Dat leverde drie opmerkingen op:
1. ik voer de wet uit
2. ik heb niets met vorig jaar te maken
3. wellicht is de schatting vorig jaar te laag geweest
Geen schim van een gesprek te bespeuren. Ik ben opgestapt. Ik wil graag serieus genomen worden.

Nog een saillant detail.
De wet van Murphy werd er bij gehaald. Het bleek dat in mijn taxatierapport niet de gebruikte referentiewoningen waren opgenomen.

Welke conclusies trek ik?

  1. Een aantal jaren geleden is de huidige procedure ingevoerd, mede op mijn initiatief. De bedoeling was om in een goed gesprek waar mogelijk bezwaar maken met de bijbehorende procedures, te voorkomen. Als de gesprekken verlopen op de manier, zoals ik dat vanmorgen heb ervaren, dan werkt dat voor geen meter. Ik krijg het gevoel van “u mag wel wat zeggen, maar denk niet dat er dat verandert”.
  2. Er is bij de waardebepaling kennelijk geen benadering van prijsontwikkeling door de jaren heen. Immers, de taxateur zegt, dat hij met vorig jaar niets te maken heeft.
  3. De afdeling mag fouten maken (onjuiste referentiewoningen opvoeren in taxatieverslag), zonder dat het gevolgen heeft. Zonder gêne wordt verwezen naar de wet van Murphy.
  4. Ik heb ooit geschreven dat de burger meer gezien moet worden als partner dan als potentiële vijand. Vandaag bleek het omgekeerde.

Uit reacties blijkt trouwens, dat ik niet de enige ben. Dat vind ik treurig.

10 reacties

Opgeslagen onder Zwolse politiek

WOZ

Hoe komt de gemeente tot het vaststellen van de waarde van uw en mijn huis? Dat proces is de afgelopen jaren een aantal keren onderwerp van gesprek geweest met de afdeling die dit proces voor zijn rekening neemt. Er zijn de afgelopen jaren behoorlijk wat verbeteringen aangebracht. En dan vooral aan het begin van de procedure: eerst overleggen over bezwaren, voordat formeel een bezwaarschrift wordt ingediend. De praktijk heeft geleerd, dat dit goed werkt.
Een artikel in de Stentor een tijdje geleden over de waardebepaling – met een negatieve teneur – was aanleiding om weer een gesprek te hebben. Ik wil van beide kanten geïnformeerd worden.

In dit gesprek bleek dat er onzorgvuldig was geformuleerd (was het de verkoop- of was het de vraagprijs van een referentiewoning). Hoe dan ook, dat is erkend. Het had bovendien geen invloed op de taxatiewaarde.
Ik heb in het gesprek meer gehoord. En dat heeft alles te maken met het kwalitatief verbeteren van het proces:
– er zijn afspraken gemaakt om meer tijd in te ruimen voor overleg met de taxateur als de eigenaar het niet eens is met de taxatiewaarde. Mijn eigen ervaring maakt dat ik zeg dat dit een verbetering is
– er is een gesprek geweest met een groep eigenaren, die bezwaar gemaakt hebben. Deze groep is aselect tot stand gekomen. Hen is de vraag voorgelegd wat er te verbeteren valt. Ook dat heeft geleid tot aandachtspunten. Goed om te weten dat dit gesprek én de uitnodiging is uitbesteed aan een externe partij.

Hoe goed de procedure ook is ingestoken, er zal altijd bij een deel van de eigenaren ontevredenheid zijn. Dat is niet te voorkomen, dat hangt samen met het feit dat het geen computergestuurde procedure is. Er worden afwegingen gemaakt, die anderen wellicht anders zouden doen.
Het heeft ook te maken met de verwachtingen die eigenaren hebben. In de media is te lezen, dat er sprake is van waardedaling. Bedenk dan dat dit een gemiddelde is. Bovendien gaat het om de waarde van een jaar geleden.
Ik ben erg tevreden over de werkwijze van de WOZambtenaren. Ze zijn zorgvuldig bezig en gaan voortdurend na waar nog kwaliteitsslagen kunnen worden gemaakt.

Dat mag ook wel eens in de krant.

1 reactie

Opgeslagen onder Zwolse politiek

WOZ waarde

 

De brief met de waardebepaling van ons huis per 1-1-2011 is binnen.

Tot onze stomme verbazing is ons huis in 2010 bijna 7% in waarde gestegen.
Gelukkig kun je het taxatierapport opvragen. Dan zie ik dat er drie woningen als referentie zijn opgegeven. Daar heb ik vragen over.
Voordat ik een bezwaarschrift ga indienen, wil ik eerst bellen.
Die mogelijkheid is het resultaat van een bespreking met het hoofd van de betreffende afdeling van een notitie van ons over het proces van waardebepaling. We pleitten toen voor het zoveel mogelijk voorkomen van bezwaarschriften door vooraf telefonisch overleg mogelijk te maken.

Dus vol verwachting gebeld met als doel het bespreken van het taxatierapport. Na 10 minuten wachten krijg ik een mevrouw aan de lijn, die toen ze hoorde waarvoor ik belde, mij vroeg of ik bezwaar wilde maken. Dat wil ik juist voorkomen, was mijn antwoord. Ze vroeg mijn telefoonnummer. 
Met andere woorden, mijn gesprekspartner is niet meer dan een doorgeefluik. Het resultaat van 10 minuten wachten is niet veel meer dan het kunnen afgeven van je telefoonnummer. Uiterst merkwaardig en naar mijn overtuiging niet passend bij een klantvriendelijke omgang.

Dit is nog maar het proces.
Overal gaan de woningprijzen omlaag. In ons geval stijgt de taxatiewaarde. Twee van de drie referentiewoningen zijn verkocht voor ongeveer de taxatiewaarde van 1-1-2010. De derde woning is voor beduidend meer verkocht. Die woning kennen we. Die woning is voorzien van allerlei snufjes op elektronisch gebied. Niet maatgevend en dus niet geschikt als referentiewoning.

Ik ben behoorlijk nijdig.
Niet over de taxatiewaarde, daar kun je het over hebben.
Vooral over het proces. Als in de brief staat dat je kunt bellen, verwacht je een gesprekspartner die op de hoogte is en je verder kan helpen.
Niet iemand, die na 10 minuten wachten niet meer doet dan je telefoonnummer vragen.
Dat kun je ook SMS’en lijkt me. #fail

4 reacties

Opgeslagen onder algemeen